Kentsel Dönüşüm sürecinde, site yönetimleri veya kat maliklerinin kurdukları komisyon, genellikle müteahhitlerle ön sözleşme imzalamak eğiliminde oluyor. Bu ön sözleşmeleri müteahhitler istiyor ve site yönetimini bu ön sözleşmeyi yapmaya yönlendiriyor. Ön sözleşmelerde, daha sonra Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılması kararlaştırılıyor ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmaması halinde Site Yönetimi aleyhine cezai şartlar konulabiliyor. Örneğin, geçenlerde gördüğüm bir ön sözleşmede Site Yönetimi ileride Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini o Müteahhitle yapmazsa 1.500.000 TL ödeyeceğine ilişkin bir cezai şart bulunmaktaydı.
Burada önemli olan husus şu; ön sözleşmeler ve içindeki cezai şartlar geçerli mi?
Öncelikle belirtmek gerekir ki; TBK md.29/1 gereği, bir sözleşmenin ileride yapılmasını konu alan sözleşme (ön sözleşme) geçerlidir ve tarafları bağlar. Ön sözleşme ile taraflardan her biri diğer taraftan asıl sözleşmenin yapılmasını isteme hakkını elde eder ve taraflardan biri asıl sözleşmenin yapılmasından kaçınırsa, diğer taraf, TBK md.125'deki seçimlik haklarını kullanabilir.
Ancak; ileride yapılması taahhüt edilen asıl sözleşme için Kanunun öngördüğü şekil şartlarına ön sözleşmenin de uyması gereklidir. Aksi halde ön sözleşme geçerli olmaz.
Bunun anlamı şudur; ileride Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılması için Ön Sözleşme yapılıyorsa, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi resim şekilde yapılması (noterde düzenleme şeklinde) zorunlu bir sözleşme olduğundan, Ön Sözleşmenin de resmi şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılması gerekir.
Bu durumda, resmi şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmayan bir ön sözleşme geçerli olmayacağından, bu ön sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şart da geçerli olmayacaktır.
Sitemizdeki tüm yazı ve makalelerin telif hakları tarafımıza ait olup, kaynak ve site adresimiz belirtilerek kullanılabilir.
